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买不起房的澳洲人开始“众筹买房”,这事儿真的“靠谱儿”吗? ...

waiting0307 2018-2-5 08:57 395人围观 房屋丨维修

不管是在中国还是在澳洲,不管是华人还是澳洲本地居民,买房是所有人都梦寐以求的。可以说,在买房这件事情上,“同一个世界,同一个梦想。”

几乎所有人都希望能拥有一套属于自己的房子,但现实却是残酷的。

包括悉尼墨尔本在内的澳洲有五座首府城市都处于全球房价负担压力最大的城市榜单前列。

Demographia更是近日在国际住房负担能力第14次年度报告中表示,澳大利亚五大城市的住房市场“严重负担不起”。其中,悉尼位列全球可负担性最差第2位,其房价比中等家庭收入高出近13倍。而墨尔本则位列第5位,其房价几乎比中等家庭收入高出10倍。而阿德莱德、布里斯班和珀斯则分别排在了第16位、第18位以及第21位,而它们的房价大约比中等家庭收入多出6倍多。

澳洲房产贷款政策持续收紧而工资增长却停滞不前,越来越多的年轻人被挡在了房产市场之外,虽然身处澳洲,但却实实在在的成为了“局外人”。

据悉,Bankwest银行综合了来自澳洲统计局(ABS)最新人口普查结果、Corelogic地产数据公司提供的报告,得出结论:澳洲东西海岸的房地产市场差异巨大,相比珀斯,悉尼的首次置业者要多花2倍的时间才能攒下一套中位价房价的20%首付。

澳统计局收集了每个当地政府区域(local government area,LGA)25岁至34岁居民总收入的平均水平,并假定他们将税前收入的20%存在高息存款帐户中。此次研究就是基于以上条件而得出的结果。根据数据,珀斯在各首府城市中可负担性最高,首次置业者只需3.9年就可以攒首付,而悉尼买家则需要8.2年,远高于4.6年的全澳平均值。

想象一下,对于悉尼的首次置业者来说,八年的时间意味着什么。往前推八年,2010年悉尼房产的中位价仅为60万澳元,而现在已经接近100万澳元。更别说那些“好区”的房价增幅。

随着房产抵押贷款债务与房产价格双双达到历史最高水平,而工资涨幅却处于历史最低水平,许多人感到了偿还抵押贷款的压力和艰辛。在澳洲,有近四分之一的家庭处于还贷压力之中,没有足够的收入来偿还房贷及支付其它生活费用。

在房产圈儿更是一直流行一句戏言:“比楼市崩盘更可怕的,是你一直没买房”,在这样的大环境之下,买不起房的人们更加恐慌,甚至寝食难安。因为手上的资产的增速,远远跟不上房价飙涨的速度。

其实对于做着买房梦的澳洲人,还有一种方式可以立足房产市场。起码不再做个“局外人”,“众筹买房”也称“碎片式房产投资“在澳洲崭露头角。

今天《澳财聚焦》将为您带来

在澳洲众筹买房的那些事儿

我们还请到了博满金资首席分析师魏睿昊先生,为诸位读者进一步分析在澳洲“众筹买房”是否靠谱?

一,澳洲“众筹买房”火热上线

曾看过这样一则澳洲新闻:悉尼一位19岁大学生James Kidd也想拥有一套自己的房子,他每周工作50小时,可距离“买房梦”依然很远很远。于是,他大开脑洞,在GoFundMe上众筹$100万买房。

他在网页上碎碎念道:“自己现在需要和另外四位室友一起分担房租。虽然在努力攒钱,但高昂的租金和日常开销让他看不到买房希望。自己的梦想是环球旅行,希望过上不用担忧房款的生活。我要是能全款买一套房子,那就太棒了!”

结果呢?只有他47岁的妈妈Therese给了$5。

买房可是全澳洲人们的梦想,大家都在为这个梦想奋斗,谁会想要为你的梦想买单呢?估计也只有亲生母亲了。

我们今天要说的众筹可不是这样“乞讨”式买房。

早在2016年澳洲就涌现出了两个这样的创业公司。大家可以共同投资一个房产,成为房产的股东。回报是每个月的租金的收入以及最终房产卖出时的利润。这两家公司是BrickX及DomaCom,迄今为止,共有9500名投资者签约,一共购买了62套房产,总价值超过4000万澳元。

今年年初,第三家类似的平台宣布上线-CoVESTA。

CoVESTA的平台规定,投资者将资本将交CoVESTA运营,至少5年。在这5年里投资者可以将自己持有的房产股份卖给其他投资者。5年后,如果75%以上的股东投票选择卖掉房产,CoVESTA则会照股东意愿出售房产。

而另外两家,BrickX 及DomaCom平台则更加自由,只要取得所有房产股东同意,任何时候都可以出售房产。

二,澳洲现有“众筹买房”

(“碎片式房产投资”)平台——

BrickX 、DomaCom、CoVESTA

除上文提到的CoVESTA之外,目前澳洲还有两家提供“碎片式房产投资”平台,它们分别是:

BrickX

总部设在悉尼的一种富有创意的全新澳洲房地产起步业务BrickX,计划来解决这个大问题。

BrickX是一个在线平台,让房地产投资者购买房产的称之为“砖”的一份,它实际上代表的是由BrickX管理的房地产信托基金的一个单位。美国Fundrise的商业房产拥有类似的运作模式。

投资者可以购买房产的一份或多份“砖”。每栋房子分为一万份“砖”。一旦所有的“砖”卖出,他们即可进行市场交易,同股票交易市场一样,交易价格由需求及供给来决定。该公司持有澳洲金融服务执照。

BRICKX公司购买澳洲的住房,然后将其分成一万份“砖”,供个人购买。该公司现有7个房产投资组合的砖块,入门级的砖块价格从69澳元到157澳元不等。投资者可以购买一份或多份“砖”。

这个投资平台包括转售市场,允许房主将砖块转售给其他投资者。交易的平均周转时间只有三个多小时。

例如,此前投资者可以以每份“砖” 66澳元的价格购买Enmore的一居室房,该房价值62万澳元。“砖”的价格由房屋的价格、过户费用、印花税的总和除以一万份“砖”计算得出。随后有近120份“砖”被卖出。购“砖”没有最低数量要求,交易费用为2%。投资者能够享受到月租金形式的分红和资本增值。

该模式的好处在于投资者仅以数千元的价格即可投资抢手和昂贵的房产,而且在任何时间可以退出,无需等待数年。这可以让投资者灵活地将投资的资金转用急处、假期甚至是别的投资。

他们计划未来将业务扩展到墨尔本和珀斯,并计划三年内在全球累计达到300栋房子。执行董事长卡尔伯特泽(Markus Kahlbetzer)说:“我们希望将业务扩展到全球,这样投资者可以在每个城市都拥有一小点投资,这将是非常强大的,是独一无二的。”

在平台成立之初,只有批发投资者(Wholesale Investor)才能购买“砖”。澳洲批发投资者的标准为:过去两年里税前收入达25万澳元以上,或者至少拥有200万澳元的净资产。包括自我管理养老金的投资者在内。在当时,澳洲共有18.5万人符合该标准。投资者买“砖”,须在该网站上登记,提供必要的文件以证明符合批发投资者条件,并且需要通过一项反洗钱调查,并开设一个电子钱包开始进行交易。

而现在,BrickX已经实现了能让更多“散户”投资者加入进来的目标。截止2017年底,BRICKX平台已有7500名投资者。一项对其中超过1000人的调查发现,有一半的人年龄在35岁以下。而在这组人群中,有74%的人在投资BRICKX之前从未拥有过房产。

但BrickX的负责人曾在接受媒体采访中表示,自己更希望平台吸引到更多受过高等教育,能够理解产品本身理念的投资者。而不是那些只图一时新鲜,或者盲目幻想可以赚大钱的“伪投资者”。

为了向投资者确保投资房产是真实的,与网站上的描述一致,BrickX将举行年度股东大会,以供房主查验房产。BrickX还在网站上提供财务和可视信息,以及年度审计报告,以供投资者随时查看。

BrickX意图将房产投资自主化,让每个人都拥有投资机会,并且免除令投资者感到头痛的调查、租赁、房产管理的麻烦,同时提供大量的租金回报率和资本回报率。

DomaCom:

与Domain联手共创未来

DCL官网资料显示,DomaCom Australia Limited是一家总部位于维州墨尔本的创新性众筹投资公司DomaCom Australia Limited,ASX:DCL),通过借助最新的互联网技术和如专户理财和多级管理投资计划等,使投资者能够以类似于投资上市公司的方式进入房地产市场。

DomaCom推出澳大利亚首个在线投资平台(注册名义为“管理投资计划” Managed Investment Scheme),为自我管理养老基金(SMSF)和其他长期投资者提供物业投资解决方案,借助独特的信托架构进行部分项目收购,帮助相关投资人建立心仪的房地产投资组合,全澳各地的住宅和商业地产信息均可进入该平台和来自众筹的投资基金对接。

近日DomaCom与Domain达成协议,将Domain平台注册的全套房地产信息整合至DomaCom众筹平台,未来投资者将可采用众筹方式投资全澳各地的任何房地产,尽管之前澳洲地产市场也曾有朋友之间联手投资购置单一物业的先例,但DomaCom推出的物业众筹模式有望将彼此并不熟悉的投资人连接起来,进而向地产市场输入更多的新生投资力量。

根据DomaCom于1月15日发布的澳交所公告,除了整合Domain全套物业信息以外,Domain关于物业投资的专业情报也将整合到DomaCom众筹平台,为投资者在决定是否参与物业众筹时提供独一无二的市场信息。Domain将另设一个房地产购买通道,无任何额外费用产生。

该平台在众筹开始时可针对所选房地产项目进行客观严格的专业评估,在物业分析师做出决策之前为其提供严谨的市场信息。DCL公告称,本次合作有助于加速DomaCom发展战略的推行,直接瞄准终端消费者和投资人市场,将众筹活动的目标拓展至千禧一代。

三,那么,“碎片式房产投资”切合实际吗?

据Domain网站报道,澳洲房价飙涨、居民工资增长停滞不前以及年轻人无法与投资者竞争、买房梦想破灭的现实,为帮助首次置业买家进入市场的房产碎片化投资平台兴起创造出完美的温床。

招聘专员官叶女士(Wenee Yap)现年31岁,认为房产碎片化投资是个不错的投资方式,计划投入工作10年存下的19万澳元。

根据CoVESTA平台规定,公司业务所涉房产将交给基金运营5年时间。在这5年时间里,叶女士有权将持有的房产股份卖给其他投资者。5年期满后,如果75%以上的股东投票选择卖掉房产,则CoVESTA会照股东意愿出售房产。

BrickX 及DomaCom 平台则更加自由,只要取得所有房产股东同意,任何时候都可以出售房产。

在悉尼攻读艺术和商业学位的25岁的Emily Shen说,她通过脸书发现了BrickX,她把这个平台当作一个高利息的储蓄账户。她说:“主要是为了储蓄,但同时也尝试先买入投资(房产)的大门。我想有一天能拥有房产,但这个时候在悉尼相当困难。”

但在悉尼房市发展开始放缓的情况下,部分业内专家对房产碎片化投资平台提出疑虑。

澳洲房产规划(Property Planning Australia)主管约翰斯顿(David Johnston)表示,在市场放缓的情况下,期望强劲的租金收益和资本增长的短期投资风险很大。

市场经济(Market Economics)经济学家柯克莱斯(Stephen Koukoulas)也表示,在悉尼市场冷却的情况下,不会像过去5年那样房价翻倍,住宅物业投资或得静待10年才能取得明显增值收益,期间如果其他投资者一意打算出售房产,会是个问题。

四,想知道靠不靠谱,

先要看透众筹买房的本质

“房地产众筹”作为一种新兴的购房方式继续被炒热。但这种“众筹买房”也要看不同地区,在楼市较理性的城市,众筹炒楼的市场并不大,在悉尼、墨尔本等房价上涨较快的城市,众筹炒楼的现象更多。

但随着悉尼、墨尔本等澳洲主要大城市房市发展开始放缓,有经济专家对这种操作方式提出了质疑。他们认为,在过去5年内房产翻倍还是比较容易做到的,但按照目前地产的发展趋势,也许需要10年或者更多的时间。

的确,众筹这种模式可以盘活资金,使资金的流动性加强,这一方向无疑是正确的,是可以在操作上进一步深化的模式,但众筹买房也会面临不少风险:

一是房市价格并非只涨不跌,二是中间的风险与监管由谁来承担,包括衡量平台运作是否合理、会否出现假融资等,这些都需要参与者谨慎评估,而政府也应加强宏观把控,理性加以引导

其实“众筹买房”也好,“碎片式房产投资”也好,更多是金融产品的衍生,对于参与其中的人来说,买房只是过程,理财才是最终能实现的真正目的。而实际上,“众筹买房”人如果存在自住需求的话,不可能得到解决。自住的房子还是买不起。所谓“众筹买房”只能被作为一个进入房产投资市场的“敲门砖”。

博满金资首席金融分析师魏睿昊在采访中指出:其实,很多理性的“众筹买房”平台客户都是很理性的,其期望值也仅仅是希望自己的钱能在这些平台中得到比银行存款更好的利息回报。但现实也不见得如此。

“众筹买房”是结合了房产投资以及金融产品投资的双重属性。从法律上来看,其定义更倾向于金融产品,这个产品本身所根植的对象叫做Underlying Asset也就是说,其实际投资的资产才是房产。其产品结构类似于一个基金。

不论包装如何,“众筹买房”的本质都还是一个房产投资基金。只不过在销售平台的塑造以及与投资者的互动上,比传统基金看上去更加现代、有新鲜感。虽然能让客户有不一样的感觉,但实际上,拿到投资的还是一个金融产品。

之所以会比传统的房产基金更佳吸引人就在于“众筹买房”的高科技包装:可以在网上递交购买申请、完成身份认证、开通电子钱包、通过审查等等。但投资者在享受便利的同时,还应该确认“高科技外衣”下的真实情况。例如,所投资房产是否真实。

其实在中国就已经有了这样的先例,如“爱房筹”、“拼房网”等。但这样的“尝鲜”结果却并不随人愿。越来越多的平台打着众筹的旗号,利用信息不对称,利用投资者的钱为平台置办房产,而投资者并没有真正享受到物权或产权上的投资回报。投资者更要当心众筹平台卷钱跑路,凑钱买房等升值的愿望是美好的,但现实是残酷的。到头来“竹篮打水一场空”。

据悉,深圳互联网金融协会已对房地产众筹企业下发的“最后通牒”,要求,一个月内深圳房地产众筹完成清理整顿。全面叫停房地产众筹,要求正在募集的项目立即停止募集并归还投资人资金;已募集完毕的项目,立即下线并不得继续提供任何服务或收取任何费用。任何企业不得通过更改名称、修改资金用途、转为线下筹集等方式变相继续开展业务。

中国的“众筹买房”没有善终,其原因就在于,在许多不合规平台的运作下,“众筹买房”成了以低于市场价值的钱筹集一套房,在短暂持有几个月后再卖出,通过低买高卖来赚取差价获得收益。已经具有一定的博彩性质。

同时,这种“凑份子”买房的方式也被一些炒房客拿来投机,“蚍蜉撼大树”。在业内人士看来,叫停房地产众筹业务是此前叫停、清查“首付贷”,防止投机性炒房举措的延续。这些房地产众筹平台的项目大多集中在土地资源紧缺、房价高企的一线城市,投资者从短线交易从中获利,哄抬房价,不利于楼市的健康发展。

国内不少投资者急于在短期内获得收益,不少平台更是推出了7天、15天、1个月这样的短期投资。

其实,不管是根据中国法律还是澳洲法律,房产证上不可能写100个人的名字,房子最终还是平台的,只是暂时用投资者的钱买到了房产。但投资人对房子几乎没有处置权,而所获收益大多是用后入局人的钱还前面人的钱。

最终房子卖了多少钱,投资人也很可能并并不知道。目前也没相关的政策去明确到底该如何操作。平台这些不透明的信息,对投资人来说暗藏风险。投资者要谨防平台卷款跑路的风险,当心最后“竹篮打水一场空”。

五, 投资者参与“众筹买房”需注意这些

目前,不管是在澳洲还是在中国,众筹行业已经迎来快速发展期,房产众筹项目也悄然兴起,由于门槛相对较低,越来越多人开始加入众筹买房的队伍。不过,业内人士提醒,众筹买房仍然面临不少风险,需谨慎参与,政府也应理性加以引导。

相比之下,澳洲目前的几家“众筹买房”机构不论是初期申请还是后期监管都较为严格。以Brick X为例,他们每年会举行一些股东大会。还给予投资人视察所投房产的权利。同时还会提供各种相关信息,进行完整披露,确保信息透明。相当于投资者加入一个地产基金,并统一将管理权交给基金经理人。

选择基金的时候,基金经理的能力颇为重要。所以,在澳洲,如果你要选择“众筹买房”,最应该担心的就是该平台真的具备在房产市场上立足于不败之地的选择辨别能力吗?是否真能确保其所投房产都是优质房源。

另外,投资者众多的情况下,平台退出机制也值得好好研究。

众筹买房根本是市场投资行为,毫无疑问是可行的,但是如同合伙做生意一般,可行也是需要一定的前提条件的,并非拉来一个亲朋好友就可以开始操作了。

可行的前提是:

(1)参与众筹者都是投资,不是为了自住;

(2)选择中心城市的“蓝筹区域”,涨多少不一定,但保值是可以兜底儿的;

(3)参与者必须有相同的价值观,有较强的契约精神,同时还得有比较权威的连接着(牵线者)。

其实在前述三条中,第(3)条是最为重要的,任何时候选人总是第一位的问题,有句话说的很好——人对了,世界都对了。合伙人之间如果没有相同的价值观与价值判对,比如你们合伙买了一套房子,A今天看到新闻说要开始征收房产税了,开始惊慌失措了,他会把这种负面情绪传导给所有合伙人之间,明天他又看到某地房价“暴跌”了,总是让人不得安生,而如果价值判对一致,买房之后就不会短期过度关注房价的涨跌,静待房子的价值体现,价格节节攀升。

当然,合伙人之间“重合同、讲信用”,否则,稍有风吹草动就会鸡飞狗跳,让人心力交瘁,而中间如果有一个负责任的专业平台从中做为牵线者或者是一个引导者、判断者,确实可以将众筹买房进展的更为顺利,更有保证。

结语

众筹买房,将会是一个高房价时代的圈子化、团队化的一个新颖的投资方式,让投资者可以从较小的金额开始出发,共同分享到大城市化带来的巨大红利,积蓄力量,最终实现自我的财务自由梦想。

这是最好的时代,也是最坏的时代。如果你愿意投入到这个时代的洪流之中,也许会有意想不到的惊喜。如果故步自封,不去尝试理解这个世界的新逻辑,也很可能被时代所摒弃。

而这种未知性,也就是我们常说的投资的魅力吧。


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